空き家を賃貸に出したい。何から始めればいい？

「誰かに貸せたらいいのに、でも何から始めればいいか分からない…」

空き家を自分自身で活用したいオーナーさんが、まず最初にぶつかる壁ですよね。
気持ちはあるのに、最初の一歩をどう踏み出せばいいか分からない。

でも安心してください。結論から言うと、やることは大きく4つのステップだけ。
やることと費用の目安をざっくり知っておくだけで、霧が晴れたみたいに動きやすくなります。

ちなみに越前市の調査では、空き家の持ち主のうち**「賃貸・売却などで活用したい」と考えている人は約25%**いました。
4人に1人は「誰かに使ってもらえたら」と思っている、ということ。同じことを考えている人は、けっこういたりします。

賃貸に出すと何がいいの？

メリットとデメリット、ざっくりこんな感じです。

メリット

• 家賃収入で維持費をカバーできる上に毎月のちょっとした収入の柱になる
• 人が住むと、空き家のまま置いておくより建物が傷みにくい
• 管理の手間をほぼまかせられる

デメリット

• リフォームやクリーニングなど、初期費用がかかるがち
• トラブルのリスクが多めで対応に追われる（古いお家だと尚更）
• 物件・立地によっては借り手がつきにくいこともある

いいことばかりでも、大変なことばかりでもないわけですね。
だからこそ「うちの家は賃貸に向いているのか」の見極めが、最初の大事な分かれ道になります。

賃貸に向いてる家・向いてない家

残念ながら、すべての空き家が賃貸向きかというと、そうとは限りません。
ここは正直にお伝えしておきます。「うちの実家、なんだかんだ言って需要あるでしょ」——その親心みたいな期待が、ときどき現実と少しズレていることもあるんです。

向いてるケース

• 駅や学校、中規模以上の職場が近くにある立地（コンビニとかが近くにあるとグッド）
• 築年数が比較的浅い（おおよそ築30年以内くらいだが、古くても大丈夫なケースが多いです）
• 雨漏りや傾きなど、重要な構造部分に大きな問題がない

向いてないケース

• 山間部・交通の便がかなり悪い場所
• 雨漏り・シロアリ・基礎のゆがみなど、修繕コストが大きい
• 大きすぎる家、庭が立派すぎて管理が大変な家（ここは賃料や管理を誰がするかでカバーできる部分）

「うちはどっちかな？」と思ったら、まず状態を確認するのが第一歩です。

賃貸に出すまでの4ステップ

① 建物の状態を確認する

まず「今の状態で貸せるか」を把握します。

雨漏り・カビ・シロアリ・設備の不具合など、気づかずに貸してしまうとトラブルになることも。
建物の状態確認は、ホームインスペクション業者に相談するのが手っ取り早いです。
費用の目安：戸建ては約5〜7万（床下・屋根裏の進入調査などは追加で費用が掛かるケースがほとんど）

② 必要なリフォーム・クリーニングをやる

全部やろうとすると費用がかさむので、「最低限これだけ」で考えるのがコツです。

• 水まわり（キッチン・トイレ・お風呂）の清掃・修繕
• 壁紙や床の状態確認
• 給湯器など設備の動作確認

「どこまでやるか」は不動産屋さんに相談しながら決めると、やりすぎを防げます。
ただ、儲けばかりを考えている業者に当たると、あれもこれもと言われ、かなりの高額になってしまうのでそこは慎重に。
「どうせやるなら」という魔法の言葉は、かかる費用が青天井になっていきます。この一言が出てきたら、いったん深呼吸です。

③ 不動産会社に管理を依頼する

賃貸の契約・入居後の管理は、地元の不動産会社（仲介会社）に任せるのが基本です。
越前市・鯖江市なら地元に詳しい業者に相談するのがいいですね。

④ 入居者を募集・契約する

不動産会社が対応してくれます。
契約内容（家賃・期間・修繕負担など）は事前にしっかり確認しておくと安心です。

費用の目安

費用の目安をざっくりまとめると、こんな感じです。

初期費用（貸し出す前にかかるもの）

ランニングコスト（貸し出し後も続くもの）

ここで一番気をつけたいのがリフォーム。「せっかくだから全部きれいにしよう」と思った瞬間、費用は青天井になります。
気づけば、家賃で回収するのに十何年かかるんだ…という金額に。
よかれと思ってきれいにしたのに、その分だけ回収のゴールが遠ざかっていく——これ、賃貸でいちばんやっちゃいけないパターンです。
「安心して住める最低限」に絞るのが、費用を抑える最大のコツです。

まず現状を確認して、必要な分だけやる。基本はこれだけ。
……とはいえ、その「必要な分だけ」を冷静に見極めるのが、実はいちばん難しいところでもあるんですが。
なんならここがしっかり出来るのであれば、大家業をやるべきですね。強くおすすめします。
逆に言えば、その見極めが難しいからこそ、世の中には大家さんという職業が成立しているわけで……笑

「自分で賃貸に出す」以外の選択肢もあります

ここまで読んで「うん、やっぱり自分でやるのは大変そう…」と正直に思った方へ。
その感想、まったくもって正常です。むしろ、ここまで読んで「よし、ぜんぶ自分でやるぞ！」と燃えている人のほうが、ちょっと心配なくらいです。
冒頭で大変なことばかりではないとは言いましたが、当然大変なこともあります。

僕（こしのや）のほうでは、空き家をまるごとお借りして活用する、ということをしています。

掃除・修繕・日々の管理は、ぜんぶこちらでやります。なので、オーナーさんの手間はほとんどありません。

リフォームなどの初期費用も基本的に僕（こしのや）が負担することになります。
ちなみに固定資産税は、賃貸に出しても引き続きオーナーさんの負担になりますが、
家賃収入でカバーできるので、固定資産税は賄えるケースがほとんどです。
物件の状態次第にはなりますが、もちろんそれ以上の場合も多々あります。

※遠方の方に関しては出来るだけ一緒に現地確認できるといいですが、立ち合いなしでもOKです

「空き家をなんとかしたいけど、自分では動けない・動きたくない」という方に向いてるかもしれませんね。

→ 詳しくはこちら

賃貸か売却か迷ったときは

「貸すか、売るか」で迷う方もいます。

どちらが正解かは、物件と、そのときのご家庭の状況によって変わります。万人に共通の正解はありません。
売却を検討する場合は、信頼できる地元の不動産会社をご紹介します（紹介料等はいただきません）。
「貸すか売るか、まだ迷っている」段階で大丈夫です。まずは気軽に声をかけてください。